由于限价房迟迟未能正式销售，西子湾项目的资金回笼速度远远低于保利的预期。这也令之前部分采取观望态度的开发商开始迟疑，是否应该步保利后尘进入限价房项目的开发

　　“限价房的销售和我们原来设想的不大一样。当时拿下广州的第一个限价房项目，是考虑到它销售快速，而且可以面对更多的市场群体。”保利一名中层向《第一财经日报》透露最初竞争广州首个限价房项目的初衷。

　　然而时至今日，由于限价房迟迟未能正式销售，该限价房项目的资金回笼速度远远低于保利的预期。这也令之前部分采取观望态度的开发商开始迟疑，是否应该步保利后尘进入限价房项目的开发。

　　财务成本

　　《第一财经日报》记者查阅保利地产今年初的增发方案，保利西子湾预计总投入8亿元左右，增发资金中约有4.5亿元投入该项目，预期在2007年底销售，2008年底全部销售完毕，2009年2月整体竣工，销售额约超过10亿元，内部收益率为14％左右，项目的销售净利率约12%。

　　而保利西子湾项目用地在2006年11月完成出让，2007年10月已经达到预售条件。但是，由于广州市限价房销售方法数易其稿，直至2008年1月15日才摇珠选出1600多名入围者。而选房日期则定在春节后。尽管入围者数量为销售套数的两倍，首批房源应该很快能销售完毕，但是相比保利原先预计的销售期已经迟了近4个月。

　　至于中海的金沙洲项目，也是在2006年11月拿下地块，开发商原拟于2008年1月开售，但目前却推迟到万科新里程（注：另一个限价房项目）之后开始摇珠，可能正式销售要到今年的第二季度。

　　一名商业银行的贷款部负责人表示，开发贷款的利率相对较高，3~5年的贷款基准利率为7.38%(含5年)。开发商销售周期越推迟，开发资金所沉淀的利息就越高，“即使按照这个项目只贷款了3亿元计算，估计每迟1个月还贷，利息支出很可能就多出接近200万元。”

　　此外，一名熟悉限价地开发流程的业内人士也表示，除了由于销售条件更改导致迟开盘外，此前因拆迁及产权更改等程序，房管局的交地时间也比预计延迟，所以开发商的开工时间迟了，也会相应延长开发周期。如他所知道的，保利项目是在2007年初才最终拿到土地，中海地产的限价房地块是2007年春节后正式交地，而富力地产在2006年所买下的限价地则直到2007年第三季度才交地。不过房管局没有对这些传闻表态。

　　热情渐退

　　限价房的认购人潮在交投清淡的楼市里成为一道风景：保利西子湾的843套限价房合计引来8000多人登记报名，最终1686人入围；万科新里程514套限价房在网上开通登记1天后就引来1000多人报名，中海限价房金沙洲馨园已经有不少急不可待的买家前往踩盘……但是有迹象显示，开发商的热情却在逐渐退潮。

　　2006年末，金沙洲限价房地块首度推出市场，4个限价房项目由保利、富力、中海平分。其中中海独揽2块，合计建筑面积超过23万平方米。随后，科学城的限价房拍卖也出现高潮，除了万科夺得新里程项目用地外，汕头的开发商龙光地产以比万科低了2000元/平方米的售价报价，夺下另一幅地块。两场卖地竞争都十分激烈。

　　进入2007年，尽管“地王”依然频出，但是广州的限价地拍卖却开始降温。2007年10月，广州开发区推出的限价房地块只有3家小开发商参与竞争，最后由只在开发区做开发的宏康房地产以1238元/平方米的楼面地价、5500元/平方米的最高房价竞得。该楼面地价比万科2006年所创造的2635元/平方米低了一半有余。

　　2007年11月，广州再推出2幅限价地，仅有5家开发商参与竞价，其中2家项目公司为保利旗下。拍卖过程中有1家开发商始终没有举过牌。花都区地块被茂名的小型开发商以底价投得，番禺限价地最后由奥园地产名下的耀发投资投得，其对手保利地产明显对于竞价意兴阑珊。而某些知名开发商则明确表示对于限价房没有太大兴趣。

　　“限价房的许多规则目前还不成熟，制度还需要完善。而且由于限制销售对象这点在过去拿地时没有提出，目前客户层比我们预计的要窄，所以在介入新的限价房项目时会相对谨慎。如果还有合适的限价房项目推出，保利还是会参与，因为这类项目有社会效益，而且风险也不会很大。”保利的媒体负责人表示。

　　此外，广州市宣布今年将推出白云区松洲、海珠区新港中路、天河区车陂广氮和珠吉4个新社区项目共39.28公顷用地，通过公开竞争方式，引入开发商建设建筑面积共计约100万平方米的经济适用住房，同样面临开发商的冷遇。

　　根据广州市国土房管局官方网站上1月14日挂出的最新消息，广州市经济适用住房管理办法规定，新社区住房的价格将根据征地拆迁、工程建设等成本加上不高于3%的利润确定，政府土地出让金和所有建设税费全部免收并不得计入销售价格之中。新社区住房的价格将由物价部门严格按照有关规定进行核定，并向社会公布，接受社会监督。

　　“如今松洲新社区房价已经确定为4409元/平方米，但开发商并不清楚该项目中究竟有多少拆迁户，所面临的是要支付多少拆迁补偿。如果拆迁成本控制不好，加上和拆迁户谈判是一个漫长艰巨的过程，很可能做到最后发展商连3%的利润都拿不到。”一名开发商的拓展部负责人说。而不少代理行的资深研究员也表示，新社区可能面临发展商因利润微薄而无意参与的局面。“即使招标成功，可能中标者为的也不是单个项目的利润，而是有其他考虑。”(亦吾)